深圳经济特区物业管理条例

1. 深圳经济特区物业管理条例

第一章　总则第一条　为了规范深圳经济特区（以下简称特区）物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。第二条　特区物业管理适用本条例。第三条　物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

　　物业管理应当遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他人合法权益。第四条　市政府物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）负责物业管理的监督管理工作，履行下列职责：

　　（一）组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家关于物业管理的有关规定；

　　（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施；

　　（三）指导、协调区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作；

　　（四）本条例规定的其他职责。

　　区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市主管部门的业务指导。

　　市、区政府其他有关部门应当按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。第五条　街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

　　社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。第六条　深圳市物业管理协会（以下简称市物业管理协会）是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展；负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。第七条　建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。具体办法由市政府制定。第二章　业主、业主大会、业主委员会和管理规约第八条　物业的所有权人为业主。

　　业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。第九条　物业管理区域应当依法成立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。第十条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。第十一条　有下列情形之一时，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：

　　（一）百分之二十以上业主提议；

　　（二）发生重大紧急事件需要及时处理；

　　（三）本条例和业主大会议事规则规定的其他情形。

　　应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。第十二条　业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。第十三条　业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主。第十四条　业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。

　　前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。

　　业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。第十五条　业主可以自行投票，也可以委托他人投票。

　　委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。受委托人投票时，应当出示委托书以及委托人和本人身份证明。

　　一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。第十六条　业主大会会议表决采用记名投票的方式。

　　一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。

2. 《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定

第一章　总    则第一条　为贯彻实施《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》），结合本市实际，制定本规定。第二条　市住房和建设部门是本市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门），履行下列物业管理监督管理工作职责：
　　（一）组织实施《条例》以及其他关于物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定；
　　（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施；
　　（三）指导、协调区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作；
　　（四）依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为；
　　（五）统一监督管理全市物业专项维修资金；
　　（六）指导、监督和管理全市物业管理招投标活动；
　　（七）建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度；
　　（八）依法处理物业管理重大信访事项；
　　（九）法律、法规、规章和市政府规定的其他物业管理监管职责。第三条　区主管部门接受市主管部门的业务指导，履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责：
　　（一）指导街道办事处履行物业管理监管职责；
　　（二）确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散；
　　（三）撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，撤销管理规约中违反法律、法规规定和显失公平的内容，决定管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效；
　　（四）会同街道办事处处理物业管理区域划分的争议；
　　（五）指导、监督和管理物业管理招投标活动；
　　（六）办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预案等备案事项；
　　（七）批准协议选聘前期物业服务企业的申请；
　　（八）依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为；
　　（九）依法处理物业管理信访事项；
　　（十）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
　　区主管部门可以根据管理实际，委托街道办事处以区主管部门的名义办理前款第（六）项规定的备案事项和第（八）项规定的行政处罚，但业主委员会成立和行业协会制裁的备案除外。第四条　街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具体负责下列物业管理监督管理工作职责：
　　（一）负责核实业主大会成立条件并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组，指导筹备组开展筹备工作，依照本规定垫付筹备费用；
　　（二）对未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会被区主管部门解散、业主委员会不按规定召集业主大会会议且拒不执行限期召集决定的情形，组织召集业主大会会议；
　　（三）对业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，负责指定1名委员召集和主持业主委员会会议；
　　（四）调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，责令限期改正或者报区主管部门予以撤销；
　　（五）业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者组织换届选举；
　　（六）代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的财物、资料；
　　（七）组织召开街道物业管理联席会议；
　　（八）依法处理物业管理信访事项；
　　（九）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。
　　街道办事处应当明确机构、人员和工作经费，依法贯彻落实其物业管理监管职责。
　　社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以依法委托社区工作站办理物业管理相关事务，但受区主管部门委托的事项不得转委托。第五条　规划国土、城管、公安、环境保护、市场监管、民政等部门，按照各自职责对辖区内物业管理活动依法进行监督管理。
　　市房地产权登记机构应当为主管部门、街道办事处核实业主身份信息提供必要的协助。

3. 深圳特区物业管理条例(2)

 深圳特区物业管理条例
                    
        　　第三章 开发建设单位和物业管理公司 
       　　第十六条 未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用;未经整体综合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。
       　　第十七条 开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理的，应依本细则规定申请取得《物业管理资质证书》。
       　　开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。
       　　住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。
       　　第十八条 从住宅区开始入住至管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：
       　　(一)《条例》第三十六条规定的工程建设资料;
       　　(二)住宅区各类房屋清单;
       　　(三)出售房屋的产权范围或成本核算清单;
       　　(四)住宅区公用设施、设备及公共场地清单;
       　　(五)住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期;
       　　(六)《条例》第四十六条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。
       　　在管委会成立之日起两个月内，前款资料应一并移交给管委会。
       　　第十九条 住宅区移交时，管委会及其聘请的物业管理公司、住宅区管理处应认真进行验收，开发建设单位及其施工单位对管委会提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决。
       　　开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内的保修责任，并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用。
       　　由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。
       　　第二十条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向省委会划拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟期不得超过六个月。
       　　前款所称总建筑面积，是指住宅区内各类房屋的总建筑面积之和。
       　　《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建;按规划不能补建的，由开发建设单位与省委会协商以其他方式等价补偿。
       　　第二十一条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房。
       　　物业管理用房的计算公式为：管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数调户均人口数。
       　　前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。
       　　第二十二条 开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房价与市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。
       　　第二十三条 取得甲、乙、丙级《物业管理资质证书》的资格条件，由市住宅主管部门制定并公布。本细则施行之日前成立的物业管理公司，应在本细则施行之日起二个月内向市住宅主管部门申请相应的《物业管理资质证书》;本细则施行以后成立的物业管理公司，应自成立之日起三十日内向市住宅主管部门申请丙级《物业管理资质证书》。
       　　市住宅主管部门应自受理申请之日起三十个工作日内核准颁发;不予核准的，应给予书面答复。
       　　市住宅主管部门应对物业管理公司实行年度检查，凡年检不合格的，应予降级，直至收回资质证书。
       　　第二十四条 参加涉外住宅区、别墅小区、高层楼宇的物业管理投标及管理业务，应持有乙级以上《物业管理资质证书》。
       　　第二十五条 物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理的专项业务，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
       　　第二十六条 委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录和财务账簿移交给管委会。
       　　市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督，并可对有关争议事项作出决定。
       　　第二十七条 市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率的参照标准。具体的利润标准内管委会和物业管理公司根据物业管理公司的资质证书等级及实际的管理服务水平、业主对物业管理服务的实际需求及管理服务费收入状况协商确定。
        　　第四章 住宅区房屋及设施的使用与管理 
       　　第二十八条 住宅区的专用房屋，应按《条例》和本纫则规定使用与经营，不得转让或改变使用用途。
       　　物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。
       　　部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳人管理服务费，但从出租的第一年开始，每年应将租金的30%用于回收垫支购房的公用设施专用基金，并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划入公用设施专用基金专门账户，直至全部回收完毕。
       　　第二十九条 凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、设备和场所(地)，未经原规划部门批准，一律不得挪作他用;在《条例》施行前已擅自挪作他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。
       　　前款有经营收入的公用设施、设备和场所(地)，其经营收入应纳入管理服务费，任何单位和个人不得占用或挪用。
       　　第三十条 业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道。
       　　第三十一条 住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督。
       　　进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所;装载易燃、易爆、剧毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。
       　　住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系、并按规定收取相应的保管费或车位使用费。
       　　第三十二条 物业管理公司及其下设的住宅区管理处因维修养护或其他物业育理需要，在合理的时间年对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主或非业主使用人应提供方便，并不得无理拒绝或阻挠。具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。
        　　第五章 住宅区维修养护的范围与责任 
       　　第三十三条 住宅区房屋本体自用部位及设施(以下简称“自用部位”)的维修责任人为业主。
       　　自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙(板)面等。
       　　自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。
       　　业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。
       　　第三十四条 房屋本体共(公)用部位及设施(以下简称“共用部位”)的维修责任人为房屋本体内的全体业主。
       　　共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施等。
       　　共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。
       　　共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主分担一半，其余从住宅维修基金中支出;为某些层或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业主按比例分担。
       　　第三十五条 房屋毗连部位及设施(以下简称“毗连部位”)的维修责任人为毗连业主。
       　　毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
       　　毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施，并按比例分担费用，其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼面其梭面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。
       　　毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物业管理公司支付应分担的维修养护费用。
       　　第三十六条 自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍市容及房屋外观或其他违反住宅区物业管理规定的，维修责任人应及时进行维修或整改，或由管委会(无管委会的由原委托管理单位)委托物业管理公司进行维修或整改，其费用由维修责任人承担。
       　　第三十七条 住宅区公用设施、设备、公共场所(地)的维修责任人为管委会。
       　　住宅区公用设施、设备、公共场所(地)包括：区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、地下排水管等。
       　　上述公用设施、设备、公共场所(地)的.维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常维修养护的费用从管理服务费中支出，重大维修养护项目(含应由开发建设单位承担以外的改造、改建、扩建项目)的费用从公用设施专用基金中支出。
       　　重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。
       　　第三十八条 住宅区内供水、供电、供气(含通讯、有线电视)等居民生活供应部门应对居民用户实行抄表到户。
       　　前款设施的维修责任人为有关供应部门，但分户表内管线设施(含表及表外第一个阀门)的维修费用由居民用户承担;分户表外管线设施设备的维修费用由有关供应部门承担。
       　　有关供应部门在住宅区内的维修养护施工，应当服从物业管理公司的管理和监督。              

4. 《深圳经济特区物业管理条例》的详细内容是什么

《深圳经济特区物业管理条例》是在2007年9月25日由深圳市第四届人民代表大会常务委员会在第十四次会议通过的，其中总共包括了八章一百二十七条的内容，以下是详细的内容：
第一章
第一条
为了规范深圳经济特区（以下简称特区）物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。
第二条
特区物业管理适用本条例。
第三条
物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。
物业管理应当遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他人合法权益。
第四条
市政府物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）负责物业管理的监督管理工作，履行下列职责：
（一）组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家关于物业管理的有关规定；
（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施；
（三）指导、协调区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作；
（四）本条例规定的其他职责。
区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市主管部门的业务指导。
市、区政府其他有关部门应当按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。
第五条
街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。
第六条
深圳市物业管理协会（以下简称市物业管理协会）是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展；负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。
第七条
建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。具体办法由市政府制定。
第二章
第八条
物业的所有权人为业主。
业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。
第九条
物业管理区域应当依法成立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
第十条
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。
第十一条
有下列情形之一时，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上业主提议；
（二）发生重大紧急事件需要及时处理；
（三）本条例和业主大会议事规则规定的其他情形。
应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。
第十二条
业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。
第十三条
业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主。
第十四条
业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。
前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。
业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。
第十五条
业主可以自行投票，也可以委托他人投票。
委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。受委托人投票时，应当出示委托书以及委托人和本人身份证明。
一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。
第十六条
业主大会会议表决采用记名投票的方式。
一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。
第十七条
业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。
业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
第十八条
业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。
业主委员会应当在业主大会作出决定三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告，并抄送全体业主。
第十九条
物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等：
（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；
（二）首套物业出售并交付使用满二年的。
物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。
街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
第二十条
（以上回答发布于2013-07-15，当前相关购房政策请以实际为准）
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5. 圳市经济特区住宅区物业管理条例全文

 圳市经济特区住宅区物业管理条例全文
                       　　深圳市经济特区住宅区物业管理条例，2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议第二次修正，下面是条例的全文：
        　　第一章　总 则 
       　　第一条　为加强深圳经济特区(以下简称特区)的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。
       　　第二条　本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府(以下简称市政府)住宅行政管理部门会同有关部门划定。
       　　本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
       　　本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
       　　第三条　住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。
       　　第四条　住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
       　　第五条　业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。
       　　第六条　市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门(以下简称市住宅主管部门)。
       　　各区人民政府住宅行政管理部门(以下简称区住宅主管部门)是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。
       　　第七条　各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。
       　　第八条　物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
       　　物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。
        　　第二章　业主大会及业主委员会 
       　　第九条　住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
       　　分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。
       　　第十条　业主大会由本住宅区的业主组成。
       　　业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业 主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
       　　第十一条　业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
       　　经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会;逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
       　　第十二条　业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
       　　大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票;不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。
       　　第十三条　业主大会行使下列职权：
       　　(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;
       　　(二)监督业主委员会的工作;
       　　(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
       　　(四)决定住宅区内关于业主利益的重大事项;
       　　(五)修改业主公约;
       　　(六)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
       　　(七)批准业主委员会章程。
       　　第十四条　业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。
       　　业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。
       　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。
       　　业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。
       　　第十五条　业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，并经业主大会批准。
       　　第十六条　业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区住宅主管部门备案。
       　　第十七条　业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员为兼职，业主委员会主任可以为专职。
       　　业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
       　　第十八条　业主委员会向业主大会负责并报告工作。
       　　第十九条　业主委员会行使下列职权：
       　　(一)召集和主持业主大会;
       　　(二)审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;
       　　(三)采用公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同;
       　　(四)审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;
       　　(五)审议住宅区物业管理服务费的收费标准;
       　　(六)监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
       　　前款第(三)、(四)、(五)项规定的事项，应当经业主大会批准。
       　　业主委员会根据本条第一款第(三)项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。
       　　第二十条　业主委员会履行下列义务：
       　　(一)执行业主大会的各项决定;
       　　(二)遵守和履行物业委托管理合同;
       　　(三)不得从事各种投资和经营活动;
       　　(四)对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
       　　第二十一条　业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。
       　　第二十二条　业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。
        　　第三章　物业管理公司及其职责 
       　　第二十三条　物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。
       　　委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
       　　委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。
       　　第二十四条　物业管理公司必须依法取得《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。
       　　第二十五条　开发建设单位应当从住宅区开发入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。
       　　第二十六条　住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理;业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同;开始入住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。
       　　在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。
       　　在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督。
       　　第二十七条　物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：
       　　(一)房屋的使用、维修、养护;
       　　(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;
       　　(三)清洁卫生;
       　　(四)车辆行驶及停泊;
       　　(五)公共秩序;
       　　(六)市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
       　　第二十八条　物业管理公司的权利：
       　　(一)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法;
       　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;
       　　(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
       　　(四)选聘专营公司承担专项经营业务。
       　　第二十九条　物业管理公司的义务：
       　　(一)以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益;
       　　(二)按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;
       　　(三)接受业主委员会和业主的监督;
       　　(四)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;
       　　(五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
       　　第三十条　住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。
       　　进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
       　　物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
       　　第三十一条　物业管理公司对住宅区管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。
       　　因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失;违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
       　　第三十二条　物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
        　　第四章　业主公约 
       　　第三十三条　本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
       　　第三十四条　业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。
       　　业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
       　　第三十五条　业主公约应当包括下列内容：
       　　(一)住宅区名称、地点、面积及户数;
       　　(二)公共场所及公用设施状况;
       　　(三)业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;
       　　(四)业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;
       　　(五)业主参与住宅区物业管理的权利;
       　　(六)业主对业主委员会及物业管理公司的监督权;
       　　(七)住宅区物业各项维修、养护和管理费用的.缴交;
       　　(八)业主在本住宅区内应遵守的行为准则;
       　　(九)违反业主公约的责任;
       　　(十)其他有关事项。
       　　第三十六条　业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。
       　　业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。
        　　第五章　住宅区的使用及维护 
       　　第三十七条　移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设资料：
       　　(一)住宅区规划图、竣工总平面图;
       　　(二)单体建筑、结构、设备竣工图;
       　　(三)地下管网竣工图;
       　　(四)其他必要的资料。
       　　开发建设单位应按规定或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。
       　　第三十八条　业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
       　　(一)未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途;
       　　(二)不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;
       　　(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外;
       　　(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;
       　　(五)不得侵害他人的正当权益。
       　　第三十九条　房屋的维修责任，按下列规定划分：
       　　(一)室内部分，由业主负责维修;
       　　(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
       　　住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪用他用。
       　　第四十条　住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费中支出。
       　　人为造成公司设施损坏的，由损坏者负责修复;造成损失的，应当赔偿损失。
       　　第四十一条　住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。
       　　第四十二条　业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统一。
       　　业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次;期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷;经市、区住宅主管部门同意，可以延期。
       　　前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。
       　　第四十三条　房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，应当及时修缮;应由业主修缮的，其费用由业主承担;应由物业管理公司修缮的，其费用由物业管理公司承担。
       　　前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。
       　　第四十四条　住宅区禁止下列行为：
       　　(一)践踏、占用绿化地;
       　　(二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;
       　　(三)乱抛垃圾、杂物;
       　　(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
       　　(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
       　　(六)聚众喧闹;
       　　(七)随意停放车辆和鸣喇叭;
       　　(八)发出超出规定标准的噪音;
       　　(九)排放有毒、有害物质;
       　　(十)经营业主公约所禁止的行业;
       　　(十一)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
        　　第六章　住宅区专用基金与专用房屋 
       　　第四十五条　开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。
       　　公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
       　　第四十六条　公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专账管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。
       　　公用设施专用基金管理办法由市政府制定。
       　　第四十七条　开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
       　　第四十八条　开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。
       　　上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。
       　　上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。
       　　第四十九条　本条例施行前移交使用的住宅区，未按规定计划要求建设的，开发建设单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目;未按深圳市规划标准设计或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补建。
       　　第五十条　住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支账目，业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。
       　　委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细账目进行审计，所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。
       　　业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。
        　　第七章　法律责任 
       　　第五十一条　业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
       　　未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳;逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交;连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。
       　　物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任;造成损失的，应当承担赔偿责任。
       　　第五十二条　业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
       　　第五十三条　违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款。
       　　第五十四条　物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以三千元以上一万元以下的罚款;情节严重的，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，并可建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目：
       　　(一)擅自扩大收费范围、提高收费标准的;
       　　(二)改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支账目的;
       　　(三)改变专用房屋的用途，未按规定使用的;
       　　(四)管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。
       　　第五十五条　开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期履行;逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款;情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国土行政主管部门应当暂停其房地产开发资质。
       　　第五十六条　业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按照下列规定予以处罚：
       　　(一)违反本条例第二十条第(三)项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款;
       　　(二)违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门责令限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上五千元以下的罚款;
       　　(三)违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期修缮或粉刷;逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款;
       　　(四)违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以并处一百元以上二千元以下的罚款。
        　　第八章　附 则 
       　　第五十七条　市政府可根据本条例制定实施细则。
       　　第五十八条　写字楼、商住楼等物业的管理可参照本条例执行。
       　　第五十九条　本条例自1994年11月1日起施行。
       　　第六十条　本条例实施前已建成的住宅区的整治改造办法由市政府另行制定。
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6. 深圳经济特区物业管理行业管理办法

第一章　总则第一条　为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。第二条　在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。第三条　物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。第四条　深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
　　区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。第五条　深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行职责。第二章　物业管理企业第六条　本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业管理专营企业和兼营企业。第七条　在特区设立物业管理企业，须具备下列条件：
　　（一）注册资本不得少于人民币五十万元；
　　（二）有十名以上物业管理人员，包括三名以上持有房地产、建筑工程、机电设备专业大专以上学历证书的专职技术人员、一名以上具有会计师技术职称的专职会计人员。
　　（三）法律、法规规定的其他条件。
　　增加物业管理经营业务范围的，须具备前款规定的条件。
　　工商行政管理部门对符合本办法规定条件的，给予办理工商登记手续；对不符合本办法规定条件的，不予登记。第八条　物业管理企业应当在取得营业执照之日起三十日内到住所地的区主管部门备案，并申请领取《物业管理资质证书》；区主管部门应自受理申请之日起十五个工作日内完成初审，并报市主管部门核准，市主管部门应在收到申请后三十个工作日内核准颁发《物业管理资质证书》，不予核准的，应给予书面答复。
　　未取得《物业管理资质证书》的，不得从事物业管理业务。第九条　市主管部门对《物业管理资质证书》实行等级证定和年度审核制度。
　　一、二、三级《物业管理资质证书》的等级标准及评定办法由市主管部门制定并公布。对符合规定条件的物业管理企业，市主管部门应予评定相应的等级，并将评定结果登报公布。
　　对年度审核不合格的物业管理企业，由市主管部门责令限期整改；逾期仍不合格的，应予降级，直至收回资质证书。第十条　物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。第三章　物业管理的招标投标第十一条　委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
　　（一）物业由开发建设单位自用的；
　　（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
　　前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。第十二条　物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服务的，从其规定。
　　业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。
　　招标组织者享有下列权利：
　　（一）编制招标文件，组织招标活动；
　　（二）选择和确定符合资质条件的投标人；
　　（三）根据评标原则决定评标、定标办法；
　　（四）选定中标人；
　　（五）依法享有的其他权利。第十三条　招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。
　　招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。

7. 深圳经济特区住宅区物业管理条例

第一章　总则第一条　为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。第二条　本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。
　　本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
　　本条例所称业主，是指住宅区内和非住宅房屋的所有权人。第三条　住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。第四条　住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。第五条　业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。第六条　市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。
　　各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。第七条　各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。第八条　物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
　　物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。第二章　业主大会及业主委员会第九条　住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宿主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
　　分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。第十条　业主大会由本住宅区的业主组成。
　　业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
　 第十一条　业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主委员
会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
　　经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。第十二条　业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
　　大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。第十三条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
　　（二）监督业主委员会的工作；
　　（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
　　（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
　　（五）修改业务公约；
　　（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
　　（七）批准业主委员会章程。第十四条　业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。
　　业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。
　　业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。第十五条　业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，并经业主大会批准。第十六条　业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区住宅主管部门备案。

8. 深圳经济特区住宅区物业管理条例(2004修正)

第一章　总则第一条　为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。第二条　本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。
　　本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
　　本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。第三条　住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。第四条　住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。第五条　业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。第六条　市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。
　　各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。第七条　各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。第八条　物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
　　物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。第二章　业主大会及业主委员会第九条　住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
　　分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。第十条　业主大会由本住宅区的业主组成。
　　业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。第十一条　业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
　　经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。第十二条　业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
　　大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。第十三条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
　　（二）监督业主委员会的工作；
　　（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
　　（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
　　（五）修改业主公约；
　　（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
　　（七）批准业主委员会章程。第十四条　业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员会中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。
　　业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。
　　业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。第十五条　业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，并经业主大会批准。第十六条　业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区住宅主管部门备案。